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  • 讀報2021| 萬科:“止跌企穩 穩中提升” 爭取明年交出滿意答卷

    2022-04-02

    新華網北京4月1日電(聶靜)3月31日,萬科正式發布2021年全年業績公告。

    公告顯示,萬科實現營業收入4528億元,毛利率21.8%,同比下降7.4 個百分點,歸屬于上市公司股東凈利潤同比下降45.7%至225.2億元,銷售面積 3807.8 萬平方米,銷售金額 6277.8 億元,分別下降18.4%和10.8%。

    2021營業收入4528億 凈利潤同比下降45.7%

    報告期內,萬科實現營業收入4528億元,同比增長8.0%;歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元,同比下降45.7%。這是自萬科上市31年來,繼1995年、2008年后,第三次出現凈利潤下滑。

    對此,萬科董事會主席郁亮表示,面對這樣一份成績單,完全能夠體會股東的失望、困惑以及由此產生的質疑、批評,向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意。

    對于凈利潤下滑的原因,郁亮披露,首先是管理方面造成了離散度大的問題,萬科過去一直是充分授權、分布式的機制,這在行業快速增長時期,有利于迅速抓住市場機會。但隨著競爭越來越激烈,大型復雜項目越來越多,有單一公司和單一區域,不具備完整能力,會表現出參差不齊和離散度大的問題,拉低整體表現;其次是業務方面,多賽道同時探索所付出的成本,比預想更大,對過往業績產生影響。2014年,萬科開始進行轉型探索時,嘗試的賽道比較多,以萬科的規模體量,只有一兩條賽道,可能不足以支持可持續發展。但多賽道同時探索所面臨的難度和付出的成本,遠遠超出了最初的預估,過去開發業務增長速度快,承擔了有關成本,但市場環境變化之后,這些學費對業績的影響就顯露了出來。

    從財務層面上看,凈利潤下降主要源于毛利率下降。公告顯示,萬科整體毛利率21.8%,同比下降7.4個百分點??鄢隣I業稅金及附加后的整體毛利率,從2020年的22.8%下降至17.2%,對應毛利總額同比減少176億元;同時,受按權益法確認的投資收益及股權轉讓相關收益減少影響,2021年投資收益下降69億元;此外,去年下半年尤其進入四季度以來,按照審慎原則,萬科對部分項目、個別股權投資等進行減值,合計減少歸屬上市公司股東的凈利潤約26億元。

    2022年力爭實現“止跌企穩 穩中提升”

    “止跌企穩 穩中提升”是萬科2022年的工作任務?!斑@八個字里面有兩個穩字,穩是我們止跌成功的標志,穩也是我們回升的基礎,我們有信心與底氣能夠完成任務?!庇袅琳f。

    郁亮在萬科年報業績會上表示,隨著有利于市場穩定的政策措施在不斷出臺,房地產行業將回歸常態、回歸理性,過高、過低的利潤率都不可持續,行業收益水平最終會向社會平均水平回歸,這是萬科實現“止跌企穩,穩中提升”的政策基礎。

    其次,房地產是規模超十萬億的巨大市場,常做常有、常做常新。他認為,房地產市場仍然是規模巨大的單一產品市場,房地產開發依然是重要的經濟活動,也是萬科現在和未來的主要業務;同時,伴隨城市發展,由增量市場向存量市場轉變,人們的工作生活場景越來越多樣化,對不動產的內容和服務不斷有新的需求,萬科以開發、經營、服務并重為核心,做了比較充分的布局和準備,形成了有自身特點的不動產綜合發展能力,這是萬科實現“止跌企穩,穩中提升”的行業基礎。

    第三,萬科開發業務將繼續保持在行業第一陣營,對開發業務進行集中管控和統籌管理,繼續堅持高質量投資,當下企業的儲備資源可支撐未來2-3年發展需要,尤其是萬科去年已售未結合同金額累計超過7100億元,對萬科的業績形成有力支撐。

    第四,萬科的經營、服務類業務增速快、營運凈收入(NOI)率勢頭好,正在逐步形成新的利潤蓄水池。以REITs為代表的不動產長期股權投資,為經營、服務業務提供了很好的增值變現出路。

    最后,萬科長期的穩健經營和領先行業的信用是“止跌企穩,穩中提升”的堅實基礎。

    “任何計劃和目標,都需要靠人去干,一切事在人為。萬科已取消集團合伙人層級,所有人都要下沉到前線?!庇袅琳f。

    堅持謹慎投資 財務狀況穩健

    公告顯示,面對市場波動,萬科保持了安全、健康的財務狀況。信用評級行業領先,“三道紅線”指標符合“綠檔”要求。凈負債率 29.7%,長期處于行業低位。有息負債總額平穩且結構優化:有息負債總額2659.6 億元,同比增長 2.9%,其中長期負債占比提高至 78%。報告期末,萬科貨幣資金 1493.5 億元,對于短期債務的覆蓋倍數為 2.5 倍,較 2020 年末提升約 0.2 倍。本集團連續 13 年保持經營性現金流凈額為正。截至年末,萬科存量融資的綜合融資成本為 4.11%。

    一直以來,萬科貫徹落實審慎的財務政策,謹慎投資?!拔磥磉€是會堅持按成本法來記賬?!比f科執行副總裁、財務負責人韓慧華說,萬科的工作原則叫追求有現金流的利潤,所以我們特別在意的是利潤是不是有現金流支撐。

    發布年報的同時,萬科公布了2021年度分紅派息方案,即在未來三個月內開展20億-25億元回購,同時擬每10股派送人民幣9.70元(含稅)現金股息,合計派現112.77億元,占公司2021年凈利潤比例為50.06%,不送紅股,不以公積金轉增股本。

    對此,萬科董秘朱旭回應表示,今年董事會把分紅比例特別提高到了50%,之前一直是35%,主要的考慮也是因為今年權益凈利潤下降了45%。

    “未來公司會把股息分紅的比例穩定在35%-40%之間?!?/p>

    非開發業務形成新的利潤蓄水池

    郁亮指出,目前萬科為探索經營服務類業務所交的學費基本付完,經營、服務類業務增速快、營運凈收入(NOI)率勢頭好,正在逐步形成新的利潤蓄水池。

    數據顯示,2021年萬物云收入首次超過200億元,同比增長32.1%。這塊業務已從傳統住宅服務單一驅動,擴展到社區、商企和城市空間服務“三駕馬車”協同驅動,并形成了極強的外部競爭力。去年萬物云新增合約面積中外拓業務占比超七成,其中商業、寫字樓服務領域外拓樓盤占比近八成。

    據萬物云CEO朱保全介紹,日前,萬科分拆萬物云境外上市已獲得中國證監會受理。
    物流倉儲抓住國家基礎設施升級機遇,旗下萬緯物流近三年收入復合增速52%,其中2021年收入32億元,同比增長69%,穩定期項目NOI率達到6.5%。目前,萬緯物流管理可租賃面積1,136萬平方米,其中冷鏈倉儲138萬平方米。

    長租公寓方面,萬科泊寓近三年收入復合增速為40%,其中2021年收入同比增長14%,NOI 5.25億元,同比增長193%。截至去年底,泊寓開業15.95萬間,全年平均出租率95%。
    在運營管理方面,印力近五年收入復合增速為20%,其中2021年收入同比增長24%,NOI(營運凈收入 )同比增長17%。

    “每次下滑背后都暴露出過去發展中累積的短板問題,提醒萬科必須始終對市場保持敬畏之心,正視問題、對癥下藥、快速行動,期待明年給大家交上合格的答卷?!庇袅琳f。

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    【責任編輯:高方圓】
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    來源:新華網
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